2. Границы «доступности» квадратного метра

Автор: Михаил Клюквин, 09 Апреля 2014, 10:36:36

Правительство РФ анонсировало новую программу строительства доступного жилья Жилье для российской семьи . Согласно документу до конца 2017 года предполагается построить не менее 25 000 000 кв. метров жилья экономкласса, то есть по ценам ниже рыночных. Стоимость квадратного метра по этой программе не должна превышать 30 000 рублей, что примерно на 20% ниже среднерыночных цен. Как объяснил премьер-министр Дмитрий Мендведев, основными источниками финансирования станут доходы застройщиков, деньги покупателей, ипотечные кредиты и материнский капитал. Государство, в свою очередь, организует возвращение застройщикам их затрат на возведение инженерной инфраструктуры через заемные механизмы АИЖК.

Вообще, если говорить о себестоимости возведения дома по новым технологиям, без учета инженерной инфраструктуры и стоимости земельного участка, то цифра вполне укладывается в логику программы. К примеру, технология сборно-монолитного каркаса, которую освоил в регионе Владимирский завод по производству ЖБИ, по словам директора завода Николая Карасева, позволяет возводить дом по себестоимости 18 000 рублей за кв. метр.

Еще больше снизить цену «квадрата позволяет комплексное освоение территорий, когда рядом с городом выделяется земельный участок 50-60 га под застройку сразу нескольких домов. Администрация области земельные участка под масштабные проекты доступного жилья нашла.

Следующий вопрос, который возникает: кто будет платить за жилищно-коммунальную и социальную инфраструктуры. Все это ложится в стоимость строящегося жилья и поднимает ее на 10% минимум. Помочь могут федеральные программы, но выделяемые средства еще нужно успешно освоить. И то, это не самая главная проблема. Главная загвоздка в удешевлении квадратного метра кроется в ресурсах. Как отмечают специалисты журнала «Эксперт» в зависимости от региона подключение воды, канализации, тепла и электричества составляет от 13,5 до 25% стоимости квадратного метра.

К настоящему моменту ресурсоснабжающие организации развивают свои сети, по сути, за счет застройщиков, которые оплачивают стоимость технологического присоединения. Закрытость коммунальной отрасли для рыночных игроков и сложная система тарифообразования является барьером на пути подключения новых микрорайонов к инженерии. В конечном итоге, все оплачивает покупатель недвижимости.

В новой программе «Жилье для российской семьи» проблема с подключением к ресуроснабжающим организациям имеет решение. Как указывает «Эксперт» в Минстрое разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выпускать облигации будут специальные общества проектного финансирования СОПФ российская калька международного SPV, Special Purpose Vehicle , учредит которые АИЖК. Облигации будут погашаться из тарифов на соответствующие коммунальные услуги. Но вот определить тарифы до ввода дома в эксплуатацию затруднительно. По информации «Эксперта», купоны по облигациям SPV вообще могут быть привязаны не к тарифам, а к инфляции, ведь тарифы все равно колеблются примерно в диапазоне индекса роста цен.

На наш взгляд, основа будущего успеха по реализации программы кроется в эффективном взаимодействии следующей цепочки: власть-застройщик-ресурсоснабжающие организации-банки и страховые компании. Плотное сотрудничество на всех этапах, начиная с разработки участка и заканчивая вводом в эксплуатацию дома, позволит значительно сократить жилищное бремя.

от